«No soy partidario de que un gobierno dictamine cuál es el precio del alquiler turístico»

Los apartamentos turísticos están cada vez más ganando terreno en el sector hospitality, es una realidad que no se puede obviar. A pesar de las diferentes protestas y problemas que se han ido encontrando, sobre todo en los centros de las ciudades como Madrid o Barcelona, es una forma de alojarse que muchos turistas demandan y que les gusta. Por ello, la solución está en la regularización y tal y como dice Chema González, CEO de Alterhome, «perseguir a aquellos que lo hacen mal».

En 2011 González fundó Alterkeys con gran éxito, siendo pionero en España al incluir sector antes incluso que Airbnb, además, tuvo como inversor a Juan Roig, propietario de Mercadona, y en 2015 Room Mate adquirió esta empresa. Tras esta experiencia, fundó junto a su hermana, Patricia, Alterhome con el objetivo de profesionalizar el sector de los apartamentos turísticos y ayudar a los propietarios llevando la gestión de los mismos.

Además, Chema González es también el presidente de la Asociación de Gestores de Apartamentos turísticos y viviendas vacacionales de la Comunidad de Madrid (ASOTUR) y el representante de la Federación Nacional de Asociaciones de Gestores de Apartamentos turísticos y viviendas vacacionales (FEVITUR). Un empresario enamorado del sector turístico que busca facilitar el trabajo a los propietarios de las viviendas, así como defender sus derechos.

Los inicios de Chema González hasta llegar a Alterhome

―Tu experiencia profesional comenzó en el sector bancario y de ahí diste el salto a crear Alterkeys. ¿Por qué ese cambio? ¿Qué hizo que se te iluminara esa bombilla de invertir en el sector vacacional?

―Desde pequeñito siempre he sido emprendedor, siempre estaba con nuevas ideas para emprender. Me metí en el mundo financiero porque, con franqueza, era donde más pagaban. Quería intentar codearme con los mejores y cobrar lo máximo posible. Por otra parte, yo tenía una casa en Londres muy grande que dejaba vacía casi siempre y pensé: ¿por qué no alquilo? Y así surgió la idea hace 13 años y sé que de este sector ya no me voy a ir.

―En 2015, Kike Sarasola, que poco antes había fundado BeMate, decide comprar Alterkeys para ampliar su negocio. ¿Cómo viviste esa situación? ¿Cambió mucho la gestión al depender de un grupo como RoomMate?

―Fue un cambio importante porque éramos una empresa pequeñita de 16 personas y pasamos a formar parte de un grupo de más de 500 personas donde todo era un poco menos ágil, se tenían otros criterios en cuenta y teníamos una visión diferente del negocio. Tiempo al tiempo decidimos marcharnos sabiendo que el proyecto que habíamos creado junto con Room Mate era muy bonito: teníamos 102.000 viviendas en 42 países y empezamos en algunas ciudades a ofrecer servicios hoteleros alrededor.

Después de esto, nos dimos cuenta de que el sector de la vivienda turística estaba muy poco profesionalizado, así que lanzamos Alterhome para ayudar a los propietarios que tienen viviendas turísticas o viviendas que podemos gestionar turísticamente. Nosotros nos encargamos de todo: le damos una excelente experiencia al viajero y el propietario va a tener una buena rentabilidad sin tener que hacer nada.

―¿Qué diferencia hay entonces entre Alterkeys y Alterhome?

―Alterkeys es una plataforma muy similar a Airbnb que pone en contacto a dueños de la vivienda con viajeros. Lo que hacemos ahora con Alterhome es como hace Marriott o Meliá, no somos los dueños de las viviendas porque no las compramos, pero somos los que hablamos con los dueños y le damos una rentabilidad mensual garantizada. Seleccionamos qué edificios o viviendas ponemos a disposición de los viajeros, las decoramos, las mantenemos, hacemos el price management, es decir, toda la logística como haría un hotel.

―Hablando de Marriott, en mayo de 2022 se convirtió en socio de Alterhome, ¿cómo recibisteis esta noticia y cómo está funcionando esta alianza actualmente?

―Fue algo muy bonito y muy difícil de conseguir porque Marriot es muy exigente. Te hacen auditorías, te preguntan hasta qué tipo de papel higiénico pones y cuántos rollos pones por cada persona. Te obligan a tener unos seguros muy caros y hay que hacer una política muy buena para salvaguardar siempre al viajero. Lo bueno que tiene es que te permite tener acceso a toda la cartera de viajeros de Marriott, que es muy amplia.

El trabajo de Alterhome con los propietarios

―¿Qué requisitos tienen que tener estos apartamentos para formar parte de Alterhome?

―Hacemos un estudio de rentabilidad y vemos cuánto pueden generar con nuestra gestión. Tras esto, hablamos con los dueños y les ofrecemos diferentes alternativas: pagarles una renta fija todos los meses durante X años o podemos encargarnos de todo y nos quedamos con una cantidad mensual según lo que se genera. También podemos pagar un híbrido entre una renta fija y una cantidad por las ventas que se genera.

―¿Qué estrategia de distribución tenéis en Alterhome?

―Tenemos apartamentos en muchas ciudades y no son edificios como un Meliá, sino que son viviendas sueltas por toda la ciudad, con lo cual es mucho más complejo logísticamente. Hace tres años abrimos el modelo a partners locales, a personas, a emprendedores que quieran montar su propio negocio de renta vacacional o de alquiler vacacional. Nosotros nos apoyamos en ellos como expertos locales y ellos se apoyan en nosotros para que le demos el revenue management, la tecnología adecuada, etc.

―¿Cómo funciona el tema de las comisiones?

―Depende un poco del tipo de vivienda que tenga. Son varios factores como cuánto de mejor sea la vivienda y cuanto más ADR se obtenga por cada vivienda, según la zona en la que está, el volumen de vivienda que nos da y según la ocupación… En función de esos parámetros le hacemos un pricing.

―Pregunta importante: ¿Todos los apartamentos de Alterhome tienen licencia?
―Cumplen la normativa. No es que tengan licencia, porque hay una tipología de alojamientos que no tienen que tener licencia. Por ejemplo, cuando son alquileres de estancias por meses no requieren de una licencia especial y en Madrid casi todo lo que tenemos son de esta característica.

Presencia mundial

―Como has dicho antes, trabajáis como franquicias y en diferentes ciudades, pero ¿en qué ciudades estáis y cuántos pisos gestionáis actualmente?

―Entre viviendas, edificios pequeños, hoteles boutique, hostels, etcétera, tenemos casi 500 alojamientos y estamos ahora mismo en 12 ciudades de España y ciudades como Santander, Barcelona, Valencia, Alicante, todas las Islas Canarias, Sevilla, Málaga, Madrid. Y también estamos en México y en Belice.

―¿Tenéis pensado ampliar este rango de ciudades?

―Lo que vamos a hacer principalmente en España es tener más presencia en las ciudades donde estamos. Y, por otro lado queremos dar el salto a Estados Unidos. Ese es nuestro sueño.

―¿Pueden los propietarios de estas viviendas utilizar sus viviendas en caso de que las puedan necesitar?

―Sí, depende de acuerdo que tengamos con ellos. Pueden bloquear la red en la fecha que necesiten y pueden quedarse en sus viviendas. También depende porque hay propietarios que tienen una segunda vivienda.

El primer seguro para el alquiler vacacional

―He visto que en vuestra web decís que habéis creado el primer seguro a medida del alquiler vacacional. ¿Cuáles son los detalles de este seguro? ¿A diferencia de lo que es un hogar normal?

―Al final, el seguro del hogar no está pensado para que tú recibas viajeros en tu vivienda y que sea una actividad económica. Hace unos cuantos años nos sentamoscon un bróker de seguros, con Intermundial y creamos el primer seguro que existe en el mundo para esto, atendiendo a las necesidades específicas. Si tu vivienda, por lo que sea, no se puede alquilar porque hay termitas, se multiplica el número de días que está cerrado y te lo cubre. Tenemos también un teléfono 24 horas al día los siete días a la semana de asistencia al viajero.

La primera impresión, fundamental para ganar clientes

―Además, tenéis un departamento propio de decoración, intuyo que generar una buena experiencia es fundamental en vuestra compañía. 

―Es fundamental para nosotros. Yo no sé si tengo buen gusto o mal gusto. Lo que sí sabemos es que analizando data conocemos qué es lo que realmente busca el viajero. Qué tipo de colores, qué tipo de sofá, qué tipo de utensilio, qué tipo de plantas… Entonces utilizamos esa data para reflejarla después en los apartamentos y que realmente sea buena experiencia.

La regularización de los apartamentos turísticos, ¿problema para los centros y para los vecinos?

―No solo eres el CEO y fundador de Alterhome, sino que también estás vinculado con los propietarios de apartamentos turísticos de otra manera porque eres el Presidente ASOTUR y el Representante de FEVITUR. Así que, tengo que preguntarte al respecto… ¿Cómo ves las medidas legales que se están tomando hacia las viviendas turísticas desde las diferentes comunidades autónomas? 

―Algunas buenas, algunas malas y algunas regulares. Como hay diferentes comunidades, hay de todo. Vamos a ver qué pasa en Madrid porque hemos estado en juicios con el antiguo consistorio, cuando lideraba Carmena, y ahora estamos negociando con el Ayuntamiento para crear una normativa que tenga sentido para los vecinos, para los propietarios de viviendas convencionales y para los propietarios de viviendas turísticas cumpliendo la legislación para que todos podamos estar en armonía. Abogamos porque se pidan requisitos, pero a veces se mezclan intereses sociales y políticos que hacen que no siempre lo que es bueno para todos prime.

―Hablabas un poco esa armonía a la hora de convivir entre vecinos y turistas, porque como hemos estado viendo en ciudades como Madrid o Barcelona, el boom de las viviendas turísticas ha hecho que mucha gente haya tenido que abandonar sus hogares del centro para alojarse en el extrarradio. Entonces, ¿tenemos que acostumbrarnos a esto o cómo se debe de poner freno?

―Yo creo que se tiene que tener densidad correcta y entender que vivir en la Plaza Mayor o vivir en la Gran Vía no es una cosa para todo el mundo porque también es caro. Madrid tenía el centro muy abandonado y hace unos años, la gente no iba a La Latina o a Lavapiés y gracias a diferentes políticas, ahora suscitan interés. Cuando se hacen inversiones se espera un retorno a cambio y entonces es cuando se elevan los precios. 

En Madrid hay más o menos al año 210.000 viviendas en alquiler, de las cuales el alquiler turístico representa más o menos unas 13.000 viviendas en todo Madrid ciudad. Con lo cual estamos hablando que ni un 2% de todo el parque de viviendas corresponde a alquiler turístico y hay un 6% de viviendas en Madrid cerradas porque los dueños no quieren abrirlas, porque no les gusta la política de alquileres convencionales. Evidentemente, hay una falta de vivienda, eso es innegable. Pero principalmente creo que lo que hay que dar es un buen servicio con ciertas garantías de armonía entre propietarios e inquilinos.

―Por lo tanto, ¿habría que regular el precio de esos alquileres para que no se esté disparando todo el tiempo?

―Ya ha pasado en muchas ciudades y siempre acaba mal. No soy nada partidario de que un gobierno dictamine cuál es el precio que tiene que valer una cosa.

―Los hoteles también se suelen quejar de este tipo de competencia, que se suele decir que es desleal. ¿Estás de acuerdo?

―Evidentemente no estoy de acuerdo. Entiendo que este negocio cada vez es más fuerte y los hoteles quieren defenderse, pero tiene que ser estableciendo un mejor producto, conociendo mejor a sus clientes y adaptándose a sus necesidades. Las prohibiciones no tiene ningún sentido porque somos una evolución de lo que demanda el mercado. Es como si los taxistas quisieran prohibir Uber. Lo han intentado, pero al final tienen que convivir juntos y los taxistas han aprendido muchas cosas de Uber y viceversa. Muchos hoteles se han dado cuenta de que tienen que estar en este sector y el primer hotel del mundo que hizo esto fue RoomMate cuando nos compró a nosotros. Dicho esto, hay apartamentos turísticos que lo hacen mal y hay que perseguirlos, al igual que también hay hoteles que lo hacen mal y también tiene que ser perseguidos.

La tecnología y el sector de la vivienda turística

―Además, has apostado mucho por invertir en start-ups tecnológicas con sociedades como Back Unicorn Investments, la impulsora de Alterkeys. ¿Cómo ves el sector español tecnológico? ¿Hay empresas que te hayan sorprendido especialmente?

―Cuando yo empecé a emprender en 2011, éramos muy poquitos. Ahora veo un nivel que cada vez es más fuerte y eso es muy bueno, porque cuando tienes un ecosistema de gente emprendedora eso se retroalimenta. El problema que yo le veo es que el ecosistema todavía no está tan maduro como las ideas y como las personas y las empresas nos gustaría que estuviesen. Por ejemplo, para mí el mayor problema es la capacidad de inversión que tienen los inversores españoles para invertir en start-ups en unas condiciones justas, es decir, la misma start-up con el mismo mercado, con el mismo crecimiento en México o en España, vale mucho menos en España que en México o en Estados Unidos. A pesar de que hay ciertas ayudas gubernamentales que me gustan, no es demasiado ágil el montar una empresa, la administración y los costes aparejados que ello conlleva. En España todavía la burocracia es demasiado densa y no lo hace demasiado fácil.

―También participas en altercrypto, un grupo de emprendedores apasionados por el mundo crypto, web3… ¿Hacia dónde crees que nos llevará la tecnología? Aunque hace unos años la palabra de moda fue “blockchain”, ahora parece que se ha visto superada por otros avances como la IA generativa.

―No tengo ninguna duda de que hay muchísimo humo en el mundo cripto y es muy peligroso porque pueden engañar a la gente. Pero dentro de todo esto, sí que creo que el mundo del Bitcoin ha llegado para quedarse. Ofrece una serie de alternativas a los sistemas tradicionales financieros o de dinero que sí que hay que estudiar muy bien. Además, por ejemplo, la tokenización es algo que cada vez se está viendo porque permite una inversión mucho más líquida. Es más sencillo invertir en un activo a través de un token que en la escritura en notario. Es más sencillo y lo puedes hacer desde cualquier parte del mundo.

―¿Y cómo crees que afectará un poco al sector alojativo?

―Va a haber más inversión porque se va a hacer más líquida, se va a hacer más sencilla la inversión y uno de Japón puede comprar una casa en Jerez de la Frontera de forma mucho más sencilla, con lo cual creo que es bueno para el mercado. Va a haber más transparencia. En vez de ser a la venta alternativa, nos vamos a convertir en un sector alojativo principal que reunirá cada vez a más personas, porque cada vez más gente viaja unos meses y cuando viaja pues no te quieres quedar en un hotel, prefieres quedarte normalmente en una casa. Pues vamos a ver, que eso en cuanto a número de noches vendidas o noches reservadas, pues va a suponer cada vez más, incluso más que los hoteles en el 2025, como dice Booking.

―Siendo experto en tecnologías disruptivas, ¿cómo vaticinas que evolucionará el sector travel en los próximos 5 años?

―No me considero experto de nada, salvo que sé un poquito de alquiler vacacional. Creo que el alquiler vacacional va a evolucionar mucho, pero se van a ganar aquellos que usen la tecnología para ser mucho más eficientes para cosas donde aporte valor, como mejorar procesos, automatizaciones, eliminar herramientas pero que los sepan combinar con un excelente trato humano, clave para saber quién va a ganar el partido.