barcelona inversión hotelera

Según los datos obtenidos por Atlas RE Analytics y Gesvalt, en su último informe de estado del sector hotelero en España, el número de hoteles españoles abiertos en España es de 14.462, un 84,5% del total existente en 2019, antes del inicio de la pandemia.

Además, la tarifa promedio diaria de estos establecimientos se ha posicionado en 102,90 euros, lo que implica una recuperación casi completa respecto a las cifras de hace dos años, situándose solo un 0,2% por debajo. Igualmente, el número de camas promedio refleja una recuperación total, con un incremento del 0,1% hasta un total de 109 por establecimiento.

Sin embargo, a pesar de estas cifras, que reflejan una significativa recuperación del sector, todavía existen estadísticas que se encuentran por debajo de los niveles previos a la pandemia. Un ejemplo de esto son los ingresos por habitación disponible en temporada alta que, con 57,20 euros, están un 25,8% por debajo de los números de 2019. De la misma forma, la ocupación promedio se ha situado en un 56%, un 25,1% menos que antes del inicio de la crisis generada por el Covid-19.

Tendencia positiva en todo 2021

Estas cifras reflejan una importante recuperación del sector que, junto al de la hostelería, más ha sufrido el impacto de una pandemia que ha paralizado, primero, y ralentizado, después, tanto la movilidad nacional como, sobre todo la internacional. Sin embargo, la tendencia recogida este año es positiva. A inicios de año, el 57% de los hoteles nacionales permanecían cerrados, mientras que esta cifra se redujo hasta el 46% en abril y hasta el 15,5% en julio, justo para el inicio de la campaña estival.

Sin embargo, se pueden apreciar diferencias significativas entre las regiones interiores y las costeras en el ritmo de reaperturas. Mientras que las provincias interiores partían con una mejor situación, con un 55% de los hoteles abiertos en enero de 2021, las zonas costeras, con los principales puntos turísticos del país, solo partían con un 42% de establecimientos abiertos en enero de este año.

La evolución de las aperturas ha sido desigual

Mientras que hasta julio las comunidades autónomas de interior han tenido una evolución muy lenta, las zonas costeras y turísticas han vivido un avance rápido justo antes de la temporada de verano. A estas diferencias han ayudado los factores estacionales del turismo de cada región y al hecho de que en muchas regiones de costa no es rentable, ni en condiciones turísticas normales, mantener abiertos los establecimientos en temporada baja.

Además de estas cifras, Atlas RE Analytics y Gesvalt también han analizado los elementos de contexto que han derivado en la situación actual, teniendo en cuenta tanto el peso del turismo en la economía nacional como el propio impacto del Covid-19 en el número de turistas y en el sector hotelero.

Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas RE Analytics, apunta “que el 85% de los hoteles hayan retomado su actividad es un dato optimista para el sector. No obstante, debemos prestar atención al 15% restante que no ha abierto sus puertas en temporada alta y que se localiza, principalmente, en grandes capitales como Madrid, Barcelona o Sevilla. De esta forma, la situación derivada de la pandemia plantea un escenario con potencial para el inversor interesado en las zonas prime, que han sentido más los efectos de la crisis y que registrarán más compraventas a lo largo de 2022 y 2023”.

Previsiones de la evolución del sector

De acuerdo con los datos analizados por Atlas y Gesvalt, y siguiendo la estela de 2021, se espera una recuperación dispar en todo el territorio nacional a lo largo de este año y el próximo en lo que respecta al número de viajeros y las estancias medias.

Según el informe, esta evolución será más rápida del número de turistas y pernoctaciones en las zonas con un fuerte mercado de turismo interior, como Navarra o La Rioja, o que disponen de una combinación de turismo de sol y playa con turismo cultural, como Andalucía. Estas zonas podrían llegar a lograr, en 2022, unos niveles de negocio similares o incluso superiores a los registrados antes de la pandemia. Por otra parte, otras regiones, como Canarias, se verán potenciadas por la eventual recuperación del turismo internacional, muy fiel en los años anteriores al Covid-19.

Por otra parte, vinculado estrechamente a los factores del número de viajeros y a la duración media de las estancias, la evolución de las tarifas diarias se estima como positiva para 2022, alcanzando en la mayoría de las regiones datos de ingresos medios por habitación y de ingresos por habitación disponible similares o superiores a los de 2019.

Estas cifras podrían ser todavía más positivas en las zonas costeras, especialmente en lo que respecta a los ingresos medios por habitación, que volverán a verse más potenciadas que las provincias interiores, mientras que una normalización del interés por el turismo rural a medida que vuelvan a estar disponibles otros destinos ausentes en 2020 y 2021 provocará menores crecimientos de tarifas en las regiones interiores.

Evolución de los ingresos por habitación disponible

La evolución de los ingresos por habitación disponible, por otra parte, están estrechamente con la estadística anterior, aunque añadiendo a la combinación la métrica de ocupación. Por este motivo, podría variar de forma significativa entre regiones, lo que también se trasladará a la evolución de la rentabilidad.

Daniel Bermúdez, COO de Atlas RE Analytics, destaca los cambios de preferencias a la hora de elegir destino como uno de los principales factores que afectan a los ritmos de crecimiento. «De esta forma, los destinos de interior van a experimentar, hasta 2022, un crecimiento del 92,1% del RevPar frente a 2020, mientras que los destinos de sol y playa crecerán un 59,1%”, señala.

El tipo de actualización en la valoración de hoteles

La tasa de actualización, que mide el impacto de los ingresos y gastos futuros de un negocio en el valor del inmueble y mide su rentabilidad y el riesgo de invertir en él, que había permanecido constante hasta finales de 2019, comenzó a ascender con los primeros síntomas de la pandemia, impactando de forma muy agresiva en el sector terciario y fundamentalmente en el hotelero y bajando el valor de los activos.

Sin embargo, la evolución no ha sido uniforme en todo el territorio nacional. Los activos ubicados fuera de las zonas prime de Madrid y Barcelona y de los puntos turísticos más importantes, son los que más han sufrido el incremento en la rentabilidad exigida debido al riesgo y, por lo tanto, un mayor incremento en su tasa de actualización.

Además, la pandemia ha incrementado la diferencia de rentabilidad existente entre los hoteles ubicados en la primera zona, con un flujo de turistas asegurado y el resto. Como elemento positivo, las previsiones planteadas sobre la evolución positiva del turismo nacional e internacional provocan que el riesgo de invertir en estos activos se pueda reducir de forma progresiva en los próximos meses, llegando a medio plazo a los niveles de 2019.

En este sentido, Luis Martín Guirado, director corporativo de desarrollo de negocio en Gesvalt, indica que “la pandemia ha tenido un impacto enorme en el sector hotelero y ha reducido el interés inversor debido al riesgo generado. Sin embargo, es necesario poner el foco en que los efectos no han sido iguales en las principales zonas turísticas y en otras más secundarias, por lo que en aquellas regiones con un menor flujo de turistas se podría producir una recuperación de la inversión mucho más lenta”.

Imágenes cedidas: Benjamín Gremler on Unsplash