Contenido
- Transacciones hoteleras más relevantes de 2022
- El segmento vacacional recupera su habitual protagonismo
- Madrid y Baleares lideran la inversión en urbano y vacacional
- Continúan las operaciones de portfolio
- Los precios de compran mantienen la tendencia alcista
- El capital extranjero protagonista desde el lado comprador
- Perspectivas del mercado de inversión hotelera en 2023
España experimentó una gran inversión hotelera en 2022, con un total de 3.279 millones de euros, de acuerdo con el Informe de Inversión Hotelera en España de Colliers. Durante el año, se vendieron 133 hoteles y 17.754 habitaciones, así como otros 30 activos, como suelos para desarrollo de hoteles y edificios para reconversión en hotel.
Este fue un año récord para la inversión hotelera en España, con un total de más de 3.000 millones de euros y un aumento del 3,1% en comparación con 2021.
Algunos de los portfolios y activos más destacados del año incluyen grandes volúmenes de transacciones y un número significativo de habitaciones.
Transacciones hoteleras más relevantes de 2022
El año 2022 ha sido además un año relevante por la entrada de nuevos fondos institucionales, materializando transacciones hoteleras y demostrando así su clara apuesta por este mercado en España.
Entre ellos, destacan el fondo estadounidense Cerberus, con la compra de la cadena Ferrer Hoteles; la gestora suiza Pictet, con la adquisición del Kympton Aysla Mallorca y el Hotel Expo Valencia; el fondo americano Fortress, que ha adquirido a Sareb una cartera de activos (REOs) y préstamos con colateral turístico, así como el Banco Santander que, en alianza con Signal Capital, ha lanzado un nuevo fondo para invertir en hoteles cuya primera adquisición ha sido el hotel Sheraton La Caleta del Sur de Tenerife.
El segmento vacacional recupera su habitual protagonismo
Por lo que se refiere a la tipología de los hoteles transaccionados, en 2022, y tras un 2021 atípicamente equitativo, la inversión ha vuelto a concentrarse principalmente en el segmento vacacional (58% de la inversión total), en línea con la tendencia que le venía caracterizando desde 2016.
El espectacular volumen de inversión en Madrid, sumado a los discretos resultados obtenidos en Barcelona, no ha sido suficiente para decantar la balanza en favor del segmento urbano, a pesar de las importantes operaciones realizadas en ambos destinos, tanto de portfolio como de activo individual.
Madrid y Baleares lideran la inversión en urbano y vacacional
Madrid, inversión récord
Madrid ha registrado una inversión récord de 803 millones de euros, lo que supone su mejor registro histórico hasta la fecha, concentrando alrededor del 24% de la inversión nacional y más que triplicando la cifra registrada en Barcelona (225M€).
De las 19 operaciones registradas este año en la capital, 7 de ellas destacan por superar los 50 millones de euros de volumen. Así, operaciones tan relevantes como la adquisición por Sancus Capital de la participación del 51% de la mexicana RLH Properties en los hoteles Rosewood Villa Magna y Bless Hotel Madrid, la compra del Hotel Princesa Plaza -enmarcada dentro de la venta del Triángulo Princesa a Brookfield- o la venta del Hotel Faranda Florida Norte a Round Hill, han contribuido a la consecución de este hito.
Barcelona ha perdido parte del protagonismo
Por su parte Barcelona, con 7 operaciones registradas, y 225 M€ de inversión ha perdido parte de su protagonismo tras un 2021 récord. En 2022 destacan la adquisición por parte de la alemana Union Investment del Hotel Barcelona 1882 -ahora abanderado por Radisson con su marca Blu-, así como la adquisición por parte de Invesco del Hotel Occidental Barcelona 1929, enmarcada en la compra de un portfolio de hoteles propiedad de Principal RE con otros dos activos en Málaga y La Haya.
Baleares lidera la inversión hotelera en España en 2022
A nivel vacacional, el archipiélago Balear se posiciona como líder indiscutible este año, registrando 33 operaciones por valor de 913 millones de euros -cerca del máximo registrado en 2018 (947M€) -.
El año ha estado positivamente influenciado por numerosas operaciones de volumen entre las que destaca la cartera de 4 hoteles operados por Alua en Mallorca e Ibiza -fruto del reposicionamiento del antiguo portfolio de Intertur- de KKR & Dunas Capital comprada por Fattal Hotel Group o la venta del grupo Ferrer Hoteles, en una operación asesorada por Colliers, al fondo Cerberus, mientras que a nivel de activo individual sobresalen operaciones como la del 7Pines Ibiza Resort -adquirido por Engel & Völkers en cerca de 700.000€/hab- o la del futuro Ikos Porto Petro con la entrada de GIC.
Málaga, mejor que Canarias
La provincia de Málaga, destino nacional que se ha posicionado en los últimos años como uno de los preferentes a nivel de inversión hotelera, ha desbancado a las Islas Canarias con un volumen de inversión de 572 millones de euros.
Además de la ya mencionada compra de la cadena Sani Ikos Resorts -propietaria del Ikos Andalusia-, es especialmente relevante comentar la firme apuesta por la Costa del Sol por parte de algunos de los inversores más activos de estos años. Así, tanto Brookfield, con la compra del hotel Palladium Costa del Sol, como la JV entre Stoneweg y Bain Capital, con la adquisición del emblemático hotel Los Monteros, han protagonizado alguna operación en la zona.
Es asimismo destacable la compra por parte de HI Partners, el vehículo de inversión hotelera de Blackstone, del hotel METT Marbella, tras 4 años de inactividad en nuestro país y durante los que ha centrado su foco en la compra de activos en el arco Mediterráneo -Portugal, Italia y Grecia-.
Canarias pierde fuelle
Por último, el archipiélago canario, con solo 6 transacciones este año, ha acumulado una inversión hotelera de 175 millones de euros. Entre estas, destacan la compra del Sheraton La Caleta por el fondo Signal Santander European Hospitality, asesorada por Colliers, así como la adjudicación definitiva del Beverly Park de Playa del Inglés -procedente del concurso de la extinta Hotasa-, por parte del grupo hotelero canario Relaxia
Continúan las operaciones de portfolio
Las operaciones de portfolio han continuado teniendo un papel relevante durante 2022, con un total de 14 carteras transaccionadas que incluyen 50 hoteles y 7.691 habitaciones por un volumen total de 1.352 millones de euros. Esta cifra representa el 41% de la inversión total y se sitúa un 9% por encima del volumen registrado para esta tipología de operaciones durante 2021.
Entre las operaciones de cartera más relevantes destacan la toma de control del fondo GIC en la cadena griega Sani Ikos Resorts; la compra por parte de Sancus Capital al grupo mexicano RLH Properties de su participación del 51% en los hoteles Rosewood Villa Magna y Bless Madrid; la venta por parte de KKR y Dunas Capital de la cartera de 4 hoteles en Mallorca e Ibiza operados por Alua al grupo Fattal;.
También cabe destacar la adquisición de la cadena Ayre Hoteles -propiedad de la hotelera Palladium y El Corte Inglés- por parte del fondo francés Eurazeo y el canadiense PSP Investments, así como compra por parte de Invesco de una cartera de dos hoteles -más un tercero en La Haya- de Principal RE.
Los precios de compran mantienen la tendencia alcista
Los precios medios por habitación de los hoteles transaccionados han marcado nuevamente su máximo histórico al situarse en los 168.800 euros por habitación (+7,0% vs el récord de 2021), impulsados por la venta de numerosos activos prime: nuevamente el Rosewood Villa Magna y el Bless Hotel Madrid han superado el precio de 1M€/habitación mientras que otros tantos como el 7Pines Ibiza Resort, el hotel Único Madrid o el Iberostar Las Letras Gran Vía han superado el umbral de los 500.000€/habitación.
A pesar de la gran dispersión de precios entre los 133 hoteles transacciones, observamos un mantenimiento alcista en la tendencia de los precios de compra motivado principalmente porque más de un tercio del total de la inversión de este año se ha dirigido a hoteles 5* o 5*GL.
“Los inversores han preferido destinar su liquidez, en un mercado marcado por la incertidumbre, a la compraventa de activos prime, impulsando en consecuencia los precios medios de los hoteles.” – comenta Laura Hernando, Managing Director de Hoteles en Colliers.
El capital extranjero protagonista desde el lado comprador
Como ha venido siendo habitual desde el 2015, los inversores internacionales se han posicionado como los claros protagonistas desde el lado comprador, acumulando inversiones por valor de 2.368 millones de euros (equivalentes al 72% del total anual), destacando algunos ya mencionados como el fondo soberano de Singapur GIC, el vehículo de inversión Sancus Capital, el grupo israelí Fattal -propietario de la cadena Leonardo-, Brookfield, Engel & Völkers o Eurazeo & PSP Investments, entre otros.
Inversores internacionales más activos
En el plano nacional destacan como principales inversores las Socimis Millenium y All Iron. Millenium ha retomado su actividad inversora, paralizada desde la pandemia, mientras que All Iron sigue manteniendo un frenético ritmo de compras.
Perspectivas del mercado de inversión hotelera en 2023
“Tras otro año de récord, el 2023 comienza con una buena inercia de operaciones en pipeline por valor de más de 2.000 millones de euros. El pasado año, tras la última ola de Ómicron, fuimos testigos del resurgimiento de la demanda turística y, con ella, de la restauración por parte de los principales actores del sector de la confianza plena en su recuperación. Por ello, somos positivos en cuanto a las perspectivas del nuevo año, a pesar de que, previsiblemente, la incertidumbre nos continuará acompañando.” comenta Laura Hernando, Managing Director de Hoteles de Colliers.
“Las fuertes subidas de tipos de interés de los Bancos Centrales dirigidas a combatir la crisis inflacionaria han aumentado, y previsiblemente continuarán aumentando, el coste de la financiación e incrementado el gap que muchas veces separa la expectativa de precio de comprador y vendedor.
Por ello consideramos que, hasta la estabilización de la situación macroeconómica, parte de los inversores adoptarán una posición de wait & see en el corto plazo. Entre tanto, los inversores con mayor liquidez y presión compradora dirigirán su foco hacia los activos más prime, por su alta liquidez y menor sensibilidad a la incertidumbre, o a activos obsoletos con altas necesidades de Capex, en función de su perfil Core o Value-added, respectivamente.” concluye Laura Hernando.
Imágenes cedidas: Colliers
