Hace ya varios años que diversos fondos de inversión, nacionales e internacionales, irrumpieron en el país para adquirir activos hoteleros, y el número de transacciones sigue aumentando año tras año a ritmos de doble dígito. Hay quien opina, además, que la coyuntura del momento debida a la pandemia impulsará más aún esta tendencia, pero está por ver.
La rentabilidad del sector inmobiliario hotelero parece ser un éxito casi asegurado en nuestro país; basta mirar el crecimiento en el número de llegadas año tras año para reconocer que se trata de un destino de éxito y con buenas perspectivas, con un paréntesis abierto, de momento. Es por este motivo que el interés de los fondos de inversión ha ido cogiendo cada vez más peso en el sector, impulsado, entre otros factores, por varias alianzas entre vehículos inversores nacionales y extranjeros y operadores hoteleros, muchos de ellos, grandes grupos internacionales.
Esta evolución en la manera de hacer negocios hoteleros ha dado pie a varios cambios en la industria. Por un lado, el nacimiento en los últimos años de nuevas gestoras hoteleras, de menor tamaño que las grandes hoteleras a las que estábamos acostumbrados en este país, que centran su foco en la explotación hotelera como actividad comercial y presentan poco o ningún interés en propiedades inmobiliarias (Marugal, GAT o Alua, ahora parte de AMResorts, entre otros).
Por otro lado, la separación cada vez mayor entre Hotel Management y Real Estate (activos inmobiliarios). Las grandes hoteleras españolas como Meliá o Barceló han ido evolucionando en los últimos años de modelos ‘heavy asset’, es decir, ser a la vez propietario del inmueble y gestor del hotel que alberga, a light asset, desvinculándose, aunque no siempre por completo, de la división inmobiliaria para centrar su modelo de negocio mayoritariamente en la gestión hotelera, dando pie a la venta de ciertos de sus activos a fondos de inversión a cambio de quedarse con la gestión, y a su vez, poder llevar a cabo un mayor crecimiento de sus respectivos portfolios en modelos de gestión, sea del tipo de contrato que sea, ganando visibilidad internacional.
Diferentes modelos de contrato
En referencia a los tipos de contrato, veamos a continuación qué diferentes modelos pueden darse, para saber las diferencias y entender de lo que hablamos, ya que también en este aspecto se han dado cambios importantes en los últimos años.
El modelo más tradicional es el del arrendamiento, sin más, cual otra propiedad cedida en alquiler para una actividad comercial determinada. En este caso, el propietario cede su inmueble sin otras expectativas que las del cobro del alquiler acordado según el contrato acordado.
Otro tipo algo más sofisticado es el del alquiler variable. En este caso, se suele dar una cantidad fija por el arrendamiento, pactada entre ambas partes, y otra que varía, normalmente de modo porcentual dependiendo de los beneficios de la explotación.
En tercer lugar, tenemos el contrato de gestión o HMA (Hotel Management Agreement). Es el de más reciente aplicación en España, aunque ya está muy extendido en países como Estados Unidos. En este modelo, el propietario pide al operador que se encargue de la gestión de su hotel a cambio de ciertos honorarios o fees de gestión, acordados en el contrato.
En estos casos, los beneficios recaen directamente sobre el propietario, quien es responsable de la cuenta de pérdidas y ganancias, y este paga con parte de estos beneficios la gestión de su hotel a un operador hotelero. Normalmente, suele haber siempre también una parte variable, que es la que condiciona al gestor a operar con el objetivo de maximizar el rendimiento del activo, pues a más beneficio en la operación, más beneficio percibe.
Estos son los tres tipos de contrato entre propiedad y gestora. La mayor diferencia entre alquiler y gestión radica en que, en el primer caso, el operador es responsable de la cuenta de explotación y utiliza parte de las ganancias para el alquiler del inmueble. En el caso del HMA, es el propietario del inmueble quien paga honorarios a la gestora por operar el activo y generar beneficios para él.
La entrada de fondos de inversión como nuevos propietarios, con más experiencia financiera y más interés en la rentabilidad, conllevó el desarrollo de nuevas formas de colaboración entre la propiedad y la gestión/operación. Ha sido por este motivo, a la vez que por la profesionalización de la industria, que los contratos más tradicionales entre operador y propietario, basados normalmente en modelos de alquiler fijo o variable, se están viendo progresivamente desplazados por los contratos de gestión por grandes y no tan grandes operadores.
Cabe mencionar también que, aunque el modelo no esté aún muy presente en el país, existen también nuevas fórmulas de franquicia gestionada por operadores independientes de marca blanca, las sociedades de copropiedad, etc.
Las grandes hoteleras se pasan a la gestión
Quizás os preguntéis por qué hoteleras como las grandes españolas decidieron en su momento trasladarse de un modelo heavy asset con gran interés en activos inmobiliarios a uno light asset con la principal motivación puesta en la gestión/operación de los hoteles. Son varios los motivos, aunque podemos entender que el principal para algunas sea la reducción del riesgo.
No es lo mismo ser responsable de una gestión por la que se generan beneficios a cambio de la gestión/operación, que ser propietario de un inmueble que quizás no siempre va a reportar el retorno deseado. Por otro lado, tener menos responsabilidad, es decir, menos cargas financieras, permite crecer en portfolio, con lo cual la compañía se puede permitir operar muchos más hoteles si no necesita adquirirlos para ello.
Esto es, varias hoteleras de relevancia en el país han ido derivando de un modelo a otro para, en lugar de centrar gran parte de su interés en el sector inmobiliario, centrarlo única o mayoritariamente en la gestión de activos, generando beneficios a través de los fees de gestión que reciben por parte de los ahora propietarios, vinculados también a, en ocasiones, sustanciosos incentivos relacionados con los buenos resultados obtenidos.
Este relativamente nuevo modelo de negocio ha llegado para quedarse, incide directamente en un cambio de modelo relacional, teniendo en cuenta que, en el caso de un HMA, se establece un vínculo más estrecho entre propietario y operador, partiendo de la base de que este debe comunicar sus resultados al fondo de inversión o propietario del hotel que está operando. Todo esto da pie a una sofisticación en la industria que, en mi opinión, solo puede que aportar beneficios para todos.
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