transacciones hoteleras

La crisis sanitaria producida por el virus Covid-19 ha dado lugar a una dura crisis económica en muchos países que está afectando especialmente a determinados sectores de la economía como el relacionado con el ocio y el turismo.

En el caso de España, es especialmente relevante como la citada crisis está afectando al sector del turismo viéndose gravemente perjudicados negocios como restaurantes, bares, hoteles, resorts, etc.

El descenso en las cifras de turistas que vienen durante todos los meses del año a España ha traído como consecuencia que muchos hoteles hayan cerrado sin especificarse en algunos casos si de manera temporal o definitiva. Aunque el turismo pueda mejorar sus cifras en 2021 respecto del año anterior, lo cierto es que se anticipan tiempos de incertidumbre para el sector hotelero. Las situaciones de insolvencia se avecinan.

Nueva revisión de la ley concursal

La ley concursal española dispone de mecanismos que pueden ayudar a hacer frente a estos escenarios de crisis. Desde septiembre de este año una nueva versión refundida de la ley ha entrado en vigor, su nueva redacción pretende dar coherencia a una norma que había sido modificada en múltiples ocasiones desde que entró en vigor en 2004 hasta el día de hoy.

La transmisión de las unidades productivas en el marco de los procedimientos de insolvencia es una herramienta clave que se encuentra mejorada en el nuevo texto de la ley, teniendo especial importancia como solución que por un lado permite la liquidación rápida y ágil de activos para poder pagar a los acreedores, y al mismo tiempo permite perpetuar y mantener la actividad económica de un negocio sin perder empleos y riqueza.

Este modo de transmitir negocios en el seno del proceso concursal pretende ser la mejor fórmula para liquidar una empresa sin que esta pierda valor, pudiendo ser una oportunidad para inversores que quieran adjudicarse un activo inmobiliario en explotación con todos trabajadores, contratos y licencias, sin tener porque asumir todas las deudas derivadas de la insolvencia.

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Proceso de Due Dilligence

Hay muchos aspectos a tener en cuenta de cara a participar en el proceso de venta de una unidad productiva, como por ejemplo personarse en el concurso para hacerle un seguimiento al procedimiento, conocer todas las resoluciones que se dictan por el juzgado, estudiar y analizar el plan de liquidación, preparar la oferta de acuerdo con su contenido y conforme lo dispuesto por la ley, estudiar la tributación de la operación, revisar que cargas se puede pedir su cancelación y sobre todo contar con un buen equipo de abogados que lleve a cabo un proceso de Due Dilligence.

Como decimos, la adjudicación de un hotel en funcionamiento conllevará necesariamente el estudio legal y técnico del mismo a través del correspondiente proceso de Due Dilligence donde se revisarán las pertinentes cuestiones inmobiliarias, laborales, fiscales, etc. Además, es conveniente llevar a cabo un estudio económico sobre el plan de negocio a desarrollar para poder ofrecer el mejor precio posible.

¿Cuándo llevar a cabo la compra?

Existen varios momentos en los que se puede llevar a cabo la compra de la unidad productiva: con la presentación de la solicitud de concurso, durante el concurso, en la fase del convenio de acreedores o finalmente en la fase de liquidación de la empresa.

La adjudicación de la unidad productiva se lleva a cabo a través de un proceso competitivo, como por ejemplo una subasta, donde generalmente aquel que ofrece el mejor precio se adjudica la unidad productiva. Sin perjuicio de ello, la ley concede un margen al juez, quien puede optar por elegir otras ofertas con precios inferiores hasta un 15%, para el caso para el cual se garantice una mayor continuidad de la empresa, de los puestos de trabajo o una mayor y anticipada satisfacción de los créditos de los acreedores.

Además del proceso de revisión legal, debemos tener en cuenta las reglas y especialidades de la normativa concursal.

En concreto, la gran pregunta suele ser ¿de qué deudas se subroga el adquirente de la unidad productiva en España? Ello suele ser determinante ya que en función de la respuesta a esta pregunta se puede ajustar el precio y la oferta sobre el activo.

Deudas sin privilegio:

Son básicamente los créditos ordinarios y los subordinados, no tienen privilegio de cobro, son créditos que se pagan después de los llamados contra la masa y privilegiados.

En principio, el adquirente no tiene que responder de las deudas que no tengan privilegio, transmitiéndose el inmueble y sus activos asociados a la actividad económica sin transmisión de estas deudas y sus posibles cargas.

El adquirente no tiene que responder siquiera de las deudas asociadas a aquellos contratos de los que se va a subrogar salvo que una ley expresamente lo disponga o el propio adquirente voluntariamente lo asuma. Como más adelante se dirá, una excepción a esta regla refiere a las deudas con trabajadores y Seguridad Social.

Deudas con privilegio especial como la hipoteca:

Estas deudas son aquellas que se pagan con la liquidación del bien afecto a la garantía. En el caso de la hipoteca sobre un activo inmobiliario, el acreedor con un privilegio especial vería satisfecho su crédito con arreglo al precio obtenido por la venta dicho bien.

La unidad productiva se puede transmitir sin cargas hipotecarias, pero para ello será necesario que el precio ofrecido por la transmisión supere el importe de la deuda con privilegio especial, esto es, de la hipoteca.

En caso contrario el acreedor hipotecario deberá prestar conformidad a que el activo se transmita por un precio inferior al importe de su deuda garantizada. La ley contempla también la posibilidad de transmitir el activo con la carga hipotecaria con subrogación del adquirente.

Deudas tributarias:

Con carácter general las deudas tributarias no se transmiten con la unidad productiva. Sin perjuicio de ello, algunos impuestos como el IBI tienen afección real, lo que quiere decir que el ayuntamiento del lugar donde se ubique el inmueble podrá reclamar al titular de éste hasta los cuatro años anteriores.

Hay que tener en cuenta que muchas veces los planes de liquidación también repercuten al adquirente los gastos derivados de la operación y los impuestos como el de incremento de los terrenos de naturaleza urbana que con carácter general corresponder liquidar al vendedor.

Deudas con trabajadores y Seguridad Social:

Una de las cuestiones más importantes a tener en cuenta cuando se adquiere una unidad productiva es el importe de la deuda que la empresa deudora mantiene con trabajadores y seguridad social ya que el adjudicatario como regla general sí se subroga de la mayor parte de la deuda de trabajadores y seguridad social relacionada con los trabajadores que asume o mantiene.

En este sentido, será conveniente revisar bien el listado de acreedores de los textos definitivos y los créditos contra la masa para ver hasta qué cantidades podría responder el adquirente. Sin perjuicio de lo anterior, hay que tener en cuenta que el precio ofertado por la unidad productiva puede servir para pago total o parcial de estos créditos y minorar este importe.

Como decimos, son muchas cuestiones las que hay que tener en cuenta cuando se participa en un proceso de adjudicación de una unidad productiva de un hotel. Puede ser una buena oportunidad para invertir en activos inmobiliarios asociados a una actividad hotelera en un momento en el que el sector, aunque tal vez pase por una mala época, se espera se recupere de manera rápida en los próximos años.

Imágenes cedidas: Víctor García, Drew Beamer en Unsplash