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La inversión hotelera en España alcanzó los 2.518 millones de euros en 2019 (considerando hoteles en funcionamiento, inmuebles para reconversión en hotel y suelo para uso hotelero), según el Informe de Inversión Hotelera presentado esta semana por Colliers International en rueda de prensa.
El año pasado se transaccionaron en España un total de 99 hoteles y 16.314 habitaciones frente a los 273 hoteles y 36.189 habitaciones del 2018.
Adicionalmente, se transaccionaron otros 29 activos entre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión a hotel.
El retroceso en el número de activos y habitaciones, explicado por la inexistencia de operaciones tan singulares como fue la OPA de Blackstone sobre Hispania (que supuso el 40% del total inversión hotelera en 2018), no se ha visto reflejado, sin embargo, en el precio medio por habitación, que se incrementa un 2,1% pasando de 126.800€/hab. a 129.500€/hab.
Como en el ejercicio pasado, este crecimiento es consecuencia de la elevada presión compradora que sigue presionando al alza los precios de compraventa, si bien a niveles más moderados que en años anteriores.

Tipología de hoteles transaccionados

Por lo que se refiere a la tipología de los hoteles transaccionados, en 2019 la inversión en hoteles vacacionales volvió a superar al segmento urbano (59% frente a 41%), haciendo patente que crece el interés por este tipo de activos gracias a la profesionalización del sector y a la incorporación de los hoteles vacacionales en las estrategias de un mayor número de inversores.
A nivel geográfico, los archipiélagos Balear y Canario fueron los destinos que más inversión recibieron con 389 y 380 millones de euros, respectivamente, concentrando el 36% del total (769M€). Madrid mantiene su hegemonía (337 M€) batiendo a Barcelona (187 M€), que empieza a presentar signos de recuperación. Destinos como Málaga, Huelva o Valencia se situaron en niveles de inversión cercanos a los 150 millones de euros cada uno.
En 2019 las operaciones sobre activos individuales registraron un volumen total de 1.325 millones de euros, superando ampliamente a las transacciones de cartera, que alcanzaron los 787 M€, contrastando fuertemente con el año anterior en el que este tipo de operaciones fueron las grandes protagonistas (3.338 M€).
Se han transaccionado 13 carteras hoteleras con un total de 6.699 habitaciones, en su mayoría con potencial de reposicionamiento o crecimiento. Entre ellas destacan la operación de sale & leaseback de un portfolio de siete hoteles de Med Playa, la compra, por parte de Barceló de sus hoteles en Punta Umbría, o la Joint Venture entre Azora y Palladium.

Más inversión nacional

En cuanto al origen y perfil del capital invertido, se rompe la tendencia de los últimos 5 ejercicios. Por primera vez, los inversores nacionales se hacen con el protagonismo, acumulando casi el 60% de la inversión total registrada. En el plano nacional destacan Socimis como Atom y Millenium, Azora y cadenas hoteleras como Barceló y Hotusa.
En el campo de los inversores internacionales destacan en 2019 inversores de carácter institucional como Henderson Park o Partners Group y cadenas hoteleras como Leonardo o The Student Hotel.
El ejercicio 2019 ha confirmado al producto hotelero como un asset class consolidado en las carteras de muchos tipos de inversores: family office, cadenas, Socimis, gestoras de fondos, o fondos de inversión nacionales e internacionales.
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Perspectivas del mercado de inversión hotelera en 2020

Los buenos fundamentales de la industria turística a nivel mundial y el extraordinario posicionamiento de España en el mapa turístico global siguen suponiendo los principales drivers de inversores y cadenas hoteleras para incrementar su exposición al sector hotelero español.
Además, “en los últimos cinco años, el sector ha afrontado con decisión el reto de renovar la planta hotelera vacacional que adolecía de una evidente obsolescencia técnica. Los casi 4.200 millones invertidos en reformas y mejoras desde 2015 han supuesto una significativa mejora de la calidad media de la oferta, clave para favorecer un crecimiento de ingresos y márgenes operativos”, afirma Miguel Vázquez, Managing Director de Hoteles de Colliers International.
Si bien el futuro no está exento de riesgos e incertidumbres, el entorno de bajos tipos de interés, la elevada liquidez disponible y las perspectivas de crecimiento de los resultados operativos de los hoteles a medio plazo seguirán situando el sector como objetivo preferente de inversión 2020.
El buen resultado de los fundraising y ampliaciones de capital realizados en los últimos meses por vehículos inversores especializados como Atom o Millenium, el importante pipeline de hoteles actualmente en proceso de venta más o menos avanzado y el apetito de fondos e inversores institucionales extranjeros por el sector así lo atestiguan.
Somos positivos respecto a 2020 y sobre el hecho de que, como continuación a cinco años de volúmenes medios de inversión de 3.000 millones de euros, nunca antes vistos, el mercado Español ha consolidado su velocidad de crucero dentro del rango de los 2.000 – 3.000 millones de euros anuales”, concluye Miguel Vázquez.