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La concentración de Viviendas de Uso Turístico (VUT) impacta en la evolución del precio de la vivienda en 18 provincias españolas, las cuales representan un 70% de la población y un 77% de las viviendas catastradas en España. Estos datos se desprenden del I Observatorio del Impacto de la Vivienda Turística elaborado por Krata Sociedad de Tasación en colaboración con precioviviendas.com.
El estudio parte del análisis de la concentración de vivienda turística a nivel de sección censal, con la geolocalización individual de todas las viviendas turísticas publicadas en los portales Inside, Airbnb y DataHippo, con el objetivo de seleccionar aquellas provincias con un nivel relevante de penetración de vivienda turística.

Los resultados del informe, por zonas

Litoral

Los resultados del litoral confirman la tendencia general de mayor incremento del precio a mayor nivel de concentración de VUT, al igual que presenta claros síntomas de saturación a partir de niveles de concentración por encima del 7% donde el nivel de crecimiento del precio comienza a descender.
Esta tendencia se observa en todas las provincias de la zona, destacando además como la desaceleración es similar tanto en el caso de los municipios del litoral como en las capitales, a pesar de los niveles de incremento del precio muy superiores en el caso de las últimas.
Por el contrario, en el caso de las provincias de la zona analizadas en detalle (Barcelona, Valencia y Málaga) la desaceleración es mayor en los municipios del litoral. Destaca además como la mayoría de las viviendas de Barcelona capital (67%), Valencia capital (64%) y los municipios del litoral malagueño (82%) se encuentran en zonas con alto nivel de concentración de vivienda turística.

Islas

En el análisis general de la zona ‘Islas’ el nivel de concentración de VUT aparece como la variable que más impacta sobre la evolución del precio. Destaca además que el 54% de las viviendas de los archipiélagos se encuentra en secciones censales con un nivel de concentración de vivienda turística relevante, porcentaje que asciende al 66% en los municipios que no son las capitales de provincia. A pesar de esto la desaceleración del precio en los tramos más elevados de concentración de las Viviendas de Uso Turístico es más acusada en el caso de las capitales.
Sin embargo, el análisis por provincias, mientras Baleares y Las Palmas de Gran Canaria reproducen esta tendencia general y dan claras muestras de saturación, Salta Cruz de Tenerife presenta ‘punto de saturación’ o no lo ha alcanzado aún.
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Madrid

En el caso de la provincia de Madrid, solo la capital presenta un nivel relevante de penetración de vivienda turística y aunque en el análisis general del municipio no se observan síntomas de saturación, manteniéndose la tendencia general de mayor incremento del precio a mayor nivel de concentración de VUT, sí se observa en el análisis por distritos.
Así, podemos ver cómo en los distritos Centro, Chamberí y Salamanca el nivel de incremento del precio de la vivienda comienza a disminuir en los niveles más altos de concentración de VUT.
En este sentido, cabe destacar que los distritos que presentan niveles relevantes de concentración de vivienda turística coinciden con los distritos donde más se ha incrementado el precio a lo largo del 2018 y que en la mayoría de dichos distritos más de la mitad de las viviendas se concentran en secciones censales con niveles importantes de penetración de vivienda turística. Destaca especialmente el distrito Centro, donde el 87% de las viviendas se ubican en secciones censales con un nivel de concentración superior al 7%.

Sevilla

Al igual que en Madrid, en la provincia de Sevilla solo la capital presenta un nivel relevante de penetración de vivienda turística. Destaca además que el nivel de concentración de VUT es la variable que más afecta en la evolución del precio de la vivienda.
La tendencia general de mayor incremento del precio a mayor nivel de concentración se da en todos los distritos que presentan un nivel relevante de Viviendas de Uso Turístico, pero mientras en los distritos Centro Histórico, Palmera-Bellavista y Los Remedios dan muestras de saturación, no lo hacen los distritos Este-Alcosa-Torreblanca ni Cerro-Amate. En este último caso es llamativo además cómo la evolución del precio pasa de negativa a positiva a medida que aumenta el nivel de concentración de vivienda turística.
Por último, destaca que el 90% de las viviendas del distrito Centro Histórico se ubican en secciones censales con un nivel de concentración de VUT superior al 7%.
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Principales conclusiones

En base al análisis de la evolución del precio de la vivienda a lo largo del 2018 en relación con el nivel de concentración de VUT en dichas provincias se han obtenido las siguientes conclusiones:

  • El estudio confirma la relación entre la existencia de VUT y la evolución del precio de la vivienda, de forma que se demuestra recurrentemente que a mayor concentración de vivienda turística mayor incremento del precio de la vivienda.
  • Pero no solo eso, el análisis muestra además que llegado un determinado nivel de concentración, el comportamiento del precio empeora, es decir, no se incrementa de forma más acusada o incluso llega a decrecer, de lo que se concluye la existencia de un ‘punto de saturación’ en la relación entre ambas variables.
  • El estudio permite además establecer cuatro zonas de comportamiento homogéneo en relación a la evolución del precio de la vivienda, zonas sobre las que se ha realizado un análisis más pormenorizado de la relación entre el nivel de concentración de VUT y el precio de la vivienda: Litoral (que agrupa los provincias del litoral mediterráneo más Cádiz, Huelva y Cantabria), Islas (con el análisis de ambos archipiélagos), Madrid y Sevilla.

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