El inversor internacional tiene cada vez un peso mayor en el mercado hotelero español. En 2016 se ha alcanzado un 56% de inversión extranjera, frente al 27% de 2015, según datos del último informe realizado por JLL Hotels & Hospitality. Este informe ha revelado también que el volumen de inversión ha sido de 2.155 millones de euros.
A lo largo del pasado año se han transaccionado más de 130 activos en España. Aunque las operaciones de activos individuales dominaron prácticamente durante todo el año, tras la adquisición del portfolio hotelero de Merlin Properties por parte de Foncière des Régions, a dos días de finalizar el año, ha cambiado la situación final (66% transacciones individuales frente a 34% carteras).
Por otro lado, cabe destacar que ha habido un protagonismo por parte de los activos urbanos, principalmente Madrid y Barcelona, por delante de los destinos vacacionales. En concreto, Madrid ha copado el 28% del total de la inversión, con un volumen de 597 millones, seguida de Barcelona con 344 millones y un 16% del total. Por detrás, se sitúan destinos como Las Palmas, Fuerteventura (7,4%), Mallorca (6,1%), Málaga (7,4%) y Valencia (7%).
Los hoteles de 4 estrellas, claros dominadores del mercado
Centrándose en la categoría de los hoteles, los de 4 estrellas dominan el mercado de las inversiones, ya que han acumulado un 53% del volumen de inversión total registrado en el mercado. Les siguen los hoteles de 5 estrellas con un 30%.
Los fondos de inversión han sido los principales actores del mercado en detrimento de las socimis. Así, fondos como Foncière des Régions con 19 hoteles y un volumen total de 535 millones de euros, HI Partners (ocho transacciones y un volumen total superior a 200 millones de euros), KKH Capital Partners conjuntamente con Perella Weinberg RE (80 millones de euros por el edificio Celenque) o Internos Global Investors (45 millones por la compra del Hotel Innside Madrid Suecia) han sido los inversores más destacados del año.
Respecto a las socimis, Hispania Activos Inmobiliarios ha vuelto a apostar por el sector hotelero y sigue muy activa (cinco hoteles con un volumen total de 71 millones de euros), si bien está lejos de los más de 680 millones de euros que invirtió en 2015.
Las cadenas hoteleras también han estado muy activas en lo que a adquisiciones se refiere, acumulando un volumen total de 486 millones de euros. Dentro de este grupo destaca la compra del Hotel Stella Canaris, complejo hotelero de 1.164 habitaciones situado en Fuerteventura, que fue adquirido por Meeting Point Investment por una cantidad que JLL estima en unos 40 millones de euros.
Operaciones destacadas
Las principales operaciones que han protagonizado el mercado de 2016 han sido dos, por un lado, la venta hotel Villa Magna de Madrid y por otro lado la adquisición del portfolio hotelero de Merlin Properties. El hotel Villa Magna de Madrid que Dogus Group adquirió a Sodim SGPS por 180 millones de euros, a día de hoy es la más alta en términos de precio por habitación (1,2 millones de euros) en la historia del mercado hotelero español, superando con creces a la que ostentaba hasta ahora el título: la compra del hotel Ritz el año pasado, con casi 800.000 euros por habitación. Por otro lado, dentro de las transacciones de carteras, sin duda destaca la adquisición del portfolio hotelero de Merlin Properties por parte de Foncière des Régions por 535 millones de euros
Asimismo, en cuanto a operaciones de activos individuales, junto a la transacción del Villa Magna destaca la venta por parte de AXA Investment Managers a Shaftesbury del hotel Pullman Barcelona Skipper, por 93 millones de euros, o la compra del edificio Celenque por KKH Capital Group y Perella Weinberg RE por 80 millones, que alojará un futuro hotel.
Previsiones
Según el informe de JLL Hoteles & Hospitality se espera que el dinamismo continúe en el mercado en 2017 y que el interés de los inversores internacionales siga en aumento, por lo que se espera que la inversión se mantenga en cifras similares a las de 2016, pero sea inferior a la de 2015.
Por tanto, esta consultora defiende que algunos factores, como la necesidad de las empresas por reducir deuda de sus balances, la estrategia cada vez más extendida de operadores hoteleros nacionales de ‘vender el ladrillo’ y quedarse con la gestión operativa de los hoteles y los signos positivos de la economía y del turismo, sitúan al mercado hotelero español en el punto de mira de los inversores, tanto nacionales como extranjeros.
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